5G智慧人居：“智慧人居”浅谈

国内房地产行业“拿地-建房-卖房”的粗暴时代大势已去，不能否认，地产行业给经济发展带来的推动作用，但起发展过程中，其弊端也暴露无疑。无论是百姓真实需求的召唤、市场环境的发展需要，政府终究出台了一系列政策、法规，将其向正方向引导。而笔者认为，最符合“人民对美好生活的需求”且最具有前瞻性的理论就是“智慧人居”，充分凸显了行业的视线已经从关注房子本身转向了关注人。智慧人居并非一个新鲜话题，但外界对其的解释少之又少，可关于对智慧人居探索、实践的内容却日益增多。

什么是智慧人居

目前百度、知乎等搜索平台尚无对“智慧人居”的完整解释，自认为可以从智慧建筑着手，逐步向智慧人居靠拢。源于百度百科的介绍，智慧建筑是指通过将建筑物的结构、系统、服务和管理根据用户的需求进行最优化组合，从而为用户提供一个高效、舒适、便利的人性化建筑环境。

本文中我们暂且引用华程天工运用吴良镛院士所创立的人居环境体系，结合企业自身的业务对“智慧人居”进行的系统研究，并将之浓缩为“智慧人居四要素模型”：

智慧人居在当下被“呼之而出”的原因

围绕华程天工提出的“智慧人居四要素模型”，我们可以看出房地产正在从产品时代迈入平台时代、内容时代、运营时代，需要进行产业化定义和管理。智慧人居的在当下越来越靠近舞台中央，其原因可归为以下几点：

1.政策导向。“拿地—建房—卖房”的玩法一次性消耗土地资源，不能为政府带来产业、带来持续的税收和就业。从密集出台的政策来看，新型城市化发展战略、创新区的发展战略等，都要求企业将产业做起来，尤其是地产行业的服务、运营做起来。

2.市场驱动。首先，随着经济社会的发展和互联网时代的到来，人的需求在不断升级，传统的房地产显然不能满足越来越个性化的需求；其次，土地财政、集中开发导致的供应量过大与人囗红利的减少，正在使供求关系发生变化。

3.内在需求。随着市场环境以及政策导向的转变，开发商逐渐认识到，传统的短周期的开发模式只赚了客户一次钱，后端服务不再与自己有关，没有留存长期用户，不可持续，需要转型和升级。包括了对产品的新定位、从服务的角度开辟新的领域、寻找新的盈利模式，以及穿越周期的能力，包括装修、智能家居选配包等等。这些都潜移默化加速了智慧人居概念的落地。

所有产品或服务的产生根本原因皆源于社会的发展、用户需求的催生，而需求和技术是相辅相成的，不得不承认是科技的融合式迸发直接引发了地产行业的颠覆式转型升级：

1.移动互联网，移动互联网的迸发使我们人形成了连接，人和世界形成了信息的互通；

2.智能硬件的发展，使我们的物具备了更多的能力，比如服务的能力；

3.物联网，物与物之间形成了连通，物和人之间也形成了连通；

4.大数据，当对大量数据进行分析后，产生更多、更精准的需求，进而提供更多的精准服务或定制化服务；

5.“互联网+”新兴服务业，包括智慧医疗、智慧教育、智慧养老、智慧儿童产业，包括新零售等等。

智慧人居的价值

这个问题看似有些多余，用习主席在十九大报告中提到的，就是”满足人民日益增长的美好生活需要“。其实从上面的“慧人居四要素模型”中亦可看到些蛛丝马迹，我们也可以从提出智慧人居所要解决的问题入手，来分析其价值所在。

从用户角度出发

1.改善生活环境。生活环境更绿色、安全，体验性更强，更好的满足家庭成员的游学玩，改善邻里关系，进而改变人们的生活习惯、成就更好的生活方式。

2.提升生活质量和效率。与传统服务相比，+智能化后，生活会更高效、更便利，如只能家居的使用，提升生活效率和体验感，以及运动、孩子教育、老人康养、购物、出行等皆可提前预约和定制，满足个性化需求。

从开发企业角度出发

1.提升产品力。提升业主生活的环境，完善生活内容和生活方式，重新塑造客户生活价值。如果用于售楼部、样板间等展示区，可增强体验式营销。

2.提升服务化。通过业主接触界面将传统服务转移至线上，提升服务、管理质量和效率，积累用户大数据，增强用户粘性。更有利于企业组织更多更长期的业主服务。

3.推动产业化。这里讲的产业化需要与传统的“住宅产业化”区分开来。传统的“住宅产业化”指用工业化生产的方式来建造住宅，关注的还是房子本身。我们在智慧人居体系里说的产业化是针对房地产全寿命周期而言，将地产作为可持续运营的业务内容，尤其以服务内容为主的可持续运营。

4.加速资产证券化。停车管理、设备设施管理以及其他相关服务管理增加和标准化，作为新产业可拓展新收益模式。借用一句话“有人的地方就有商业”，当企业借助人工智能、大数据等推展新的服务和运营内容，增强业主粘性后，新的商业天地自然而然会被开启。

从政府角度出发

摒弃土地资源一锤子买卖的模式，智慧人居为地方带来产业，推进一二三产的联发，进而带来可持续的税收和就业。同步的，会推动城镇化发展。

智慧人居的实践

1.实地地产

2006年，实地地产成立于广州。走过了第一个10年，2016年遇到房地产转型升级。无论是因为基因年轻亦或是过去10年扎实的积累，在第二个10十年开启之际，2017年实地地产携蓄势待发之势，顺应市场大势、相应政策号召，全面开启智慧人居的探索实践，为此专门成立了创新事业部，2017年6月18日，实地S-Dream Hall沉浸式智慧生活馆正式开幕，正式拉开实地对智慧人居的探索步伐。

实地地产的智慧人居理念，除地产行业基本的美学之外，将人脸识别、虚拟AR、智慧科技等最新奇的“黑科技”融入项目打造先进的“智慧社区”，同时还参与到普及科技、逗号便利店、家有健康等生活体系构建中。在当先，可能这些都不是让人眼前一亮的的科技或服务，可当所有的单品融合为一走进日常生活中时，会给人带来全新的生活体验和生活方式。

2.美的地产

大家对美的家电一定不陌生，且在家电行业有享誉全球的“双智战略”。2016年，与日本安川电机合资成立两家机器人公司，也在今年发起收购全球四大机器人巨头之一的德国库卡集团股权，实现在机器人产业的稳步扩张。带着这些东西美的地产开始了“5M智慧健康社区”的实践，以大健康为切入点开启了美的地产的智慧人居新征程。

M-SMAR，云智慧管理，包括社区安防系统和智能家，智慧家系统包括智慧管家、安防系统、空气管家、营养管家、水管家、智能物业管家服务这五个系统。

M-HEALTH，多功能健康园林，根据多功能养生原理，将游学玩以及邻里社交重点融入园林规划中。

M-HOME，超人性化家居，主要集中与户型设计以及装修，以科技、绿色、时尚、人性为设计理念，以其“7大体系、3大阶段、33大关键点、9大集采部品、11大工艺标准”为执行规范。

M-SERVICE，全方位社区服务，打造业主专属的物业App，一个APP即可享受指尖上的便捷生活，包括购物、社区商圈、社区活动、账单查询、黄页查询、访客通行、社区调查、快递查收等服务。

M-SYSTEM，全系统精工品质，精工品质源自于精细化管理，包括六大标准、5个100%和一户一档的服务内容。

3.阿里巴巴

以上两家皆为正正经经的房地产企业，但是连阿里都已经踏入了智慧建筑的领域，不用想也可意识到智慧人居的战略意义，它虽植根于地产，但是会与人工智能、大数据、物联网等联系越来越紧密。

2017年3月在阿里巴巴智慧建筑（IB）峰会上发布《智慧建筑白皮书》，阿里巴巴智慧建筑的参考架，主要体现在“网络”、“数据”和“安全”三个方面。其中，网络是基础，即通过物联网、互联网等技术实现建筑全系统的互联互通，促进感知数据的充分流动和无缝集成。白皮书的发布除了引导行业进行建筑升级的思考外，也是呼吁更多合作伙伴群策群力，共创新生态，智慧建筑或智慧人居不是一家企业能够完成的。

服务在生态中不断进化

从各企业目前的实践来看，虽理念都是智慧人居，但是具体的实践依旧有所不同，包括战略定位、品牌定位、当下核心服务内容。我想不管是哪些因素造成的这些不同，这样才能更好的满足用户不同的需求，大家可以按需购买，只要其服务真的是“以人为本”，真正的能为用户的生活带来实实在在的改善和提升，真正的能为行业创新升级带来新的内容，都是好的尝试，都可以成为一家更好的企业。

作为地产行业的菜鸟且非专业人士，但是在行业里面摸爬滚打数载，总有一种莫名冲动。简单梳理一下智慧人居的内容，日后会继续学习、继续分享，望有所裨益。

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